房地产风险继续出清住房消费当有力支持

  再有不到一个月,新的2022年就到了。每逢尾牙时间,人们都会对来年充满憧憬,不免也有忧虑。现在,无论是地方政府、房地产企业,还是要买房的人,都很关心房地产大气候。

  2021年,无疑是房地产企业历史上遭遇困难最大的一年,一批千亿企业出现了流动性危机,对于一些企业,兑付债务的形势可以说每天都在变化,外部的有形压力,内部情绪和焦虑感的高涨,很容易导致企业对情况分析的瘫痪,就当前企业面临的这种局面而言,企业是否拥有卓越的领导者,是否能很快地处理可用信息,迅速确定哪些是最重要的,并坚定地做出决策,决定了企业是不是能顺利突出重围,凤凰涅槃。目前到明年上半年期间,行业对竞争力低和风险高的部分企业会是一个继续出清的过程。

  至于行业基本面,中国房地产业依然拥有持续发展的空间,只是增量空间走向缩小的态势,不再是之前十年支持行业爆发式增长的机会期。在“房住不炒”的宏观政策基调之下,政策依旧是抑制房价过快上涨,同时确保市场稳定,避免房地产市场硬着陆遭受重大性冲击。对于明年经济形势,目前来看,房地产可以说是影响经济稳定的头号不确定因素,基于行业普遍遭遇的信心不足,稳市场、稳预期、防止项目烂尾和保房地产上下游产业链稳定发展,已经是真切的问题。理性看,国民经济中大约有30%是随着房地产和建筑业的发展而上升或者下降,因此而说,政策既要抑制房地产投机及其带来的价格暴涨,又要支持房地产开发投资,更要支持住房消费。客观地说,国内正常的住房消费已经是经济支柱之一。“一抑制双支持”不是一个“不可能三角”的关系,而是一个黑格尔麦粒、麦苗、新麦粒的“正反合”逻辑,当前和未来的中国住房消费市场急需决策部门重新认识和定义。刚性和改善性住房消费,就是内需和发展的动能,不仅应该正视,还要给予支持。

  从这一点上说,落实已有政策措施,鼓励刚性和改善性住房消费,既是政策制度安排的目的,也是缓冲房地产调整带来阵痛的办法。加大为城市低收入家庭、新市民提供更多负担得起的各层次住房,不仅可以实现居者有其屋的政治价值观目标,还可以引发和促进对家具、电器以及钢铁和水泥的补偿性需求。

  从最新的市场数据看,目前与房地产企业销售直接相关的住房消费情况,并不好。11月,百强房企的合约销售额同比下降38%,至7510亿元人民币,降幅比10月再扩大。在市场需求端和生产端,信心都不足的形势下,如果继续延续这种情绪和情况,未来半年甚至一年,房地产销售的疲软态势会带来更大的连锁反应。

  我们希望2022年的房地产,是一个预期稳、企业回归专业化发展、住房消费营造出好环境的市场。对于经济支柱的住房消费,值得提出的一个思考是,从历史经验而看,提高首付比例、增加交易税收基本上并不具有抑制房价上涨的作用。相似,降低首付比例、减少交易税收也不太可能刺激房价上涨,况且在投机性购房已经被调控强力扫出市场的当下,应该重新审视、辩证看待这些影响刚性和改善性住房消费的约束因素。

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